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早就听说，金山新城是城区近年楼市销售最火爆的区域。尤其是桥东-马安板块，更是热门中的热门，云集了隆生、中海、金融街、华润、万科等十多家地产大鳄。最近借着周末陪朋友看房的契机，把这些项目好好走了走，也谈谈自己对这个板块的一些看法。△隆生鹿江花园放眼惠城区，金山新城桥东—马安板块的规划无疑最抢眼的，和其他区域对比，有其显著的特点。比如每个地块在拍卖的时候，都要求配建教育配套，并且均是公立性质，交付时间要求与首批产品交楼时间一致，无偿移交给政府统一管理使用。这绝对是值得提倡和表扬的做法，能极大保障区域教育配套的完善速度，避免了学校早早敲定规划，却因各种原因迟迟无法落地的现象发生。而另外一个规划则多少让人感到意外，就是密路网的集中建设。板块每一个项目，都被路网分割为三至四个小型社区进行封闭开发，类似组团型小区。贯穿其中的路网大多为双向两车道，以满足社区内部居民通行为主。这种“小街区、密路网”的城市规划理念，来源于年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，目的是进一步完善城市的路网建设，提升通行效率。△隆生半岛广场提出“小街区，密路网”的初衷，除了提升机动车的通行效率外，更多是为了步行居民的便利而考虑，减少绕路远行的麻烦，增加公交覆盖率。同时，社区体量缩小对于物业管理来说压力也有所减小，服务质量能得到更精细的提高。但本地购房者大多都习惯了动辄二三十万平建面甚至更大面积的社区，初看肯定不太能接受密路网的存在。毕竟最显而易见的体验，就是降低了居住的舒适度。过去常有楼盘被形容为“花园大社区”，以彰显社区园林之大，休闲区域之广。如隆生在售的鹿江花园，整个社区建面65万平，仅园林就有4.8万平，相当一些楼盘的总占地面积了，但未来密路网成为常态后，这种大社区的产品会越来越罕有。

△隆生鹿江花园

密路网的存在不仅占用了本可用来建设园林的空间，还增加了与之配套的社区底商以及广场面积，让业主可享受的封闭园林空间只有过去的1/4甚至1/5。这对于习惯了在大花园内散步的业主来说，不得不说是一种遗憾。另外，受空间的局限，让小社区的每个楼栋都不可避免地建立在商铺之上，被路网穿插包围，在居住静谧性上，或多或少都会受到影响。这些居住体验对比传统的大社区是有明显下降的。此外，“小街区、密路网”的规划也对社区开发提出了更高的成本要求。原本应由政府承担的市政路网建设成本，转由开发商来承担。但如今出让的土地容积率基本都在3.0以上，小地块为了保证各楼栋能得到更好的采光和通风效果，往往需要建设超高层来消化建筑面积，这更进一步推高了社区的建安成本，这些成本汇总到最后，其实还是由全体业主埋单了。不管如何，城市规划改造的出发点是好的，但若能结合实际情况进行优化调整，想必能得到更多市民和开发商的支持。如今购房者普遍注重居住品质和体验感，尤其是社区园林的设计和布局，若能增加出让地块的整体面积，给分区后的地块保留更多园林空间，业主居住感也能有所提高。

△鹿江湿地公园

在居民休闲方面，政府还可以投入更丰富的公共配套，如社区运动场所、儿童活动区或老年健身区等，为居民提供更多的活动场所，以弥补社区休闲空间的损失，同时也可以鼓励大家走出社区，增加交流机会。另外，随着路网的加密，路口数量增加，很容易带来交通隐患，导致交通混乱、堵塞，政府应该进行科学的研究，合理规划路网，明确道路交叉口的控制方式，充分发挥密路网的作用。“小街区、密路网”是否适合惠州，还需要很长时间去验证、适应，最终目的都是让城市变得越来越好，希望政府可以在探索的过程中找到一个更合理的平衡点，让惠民之州更加宜居。——本文刊发于《隆生》第期隆生杂志开通留言啦欢迎在评论区留下你想说的话▽扫描


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